Airbnb em condomínios: decisão do STJ pode mudar locações no Brasil
Por Douglas Ribas Jr. |
Duas decisões proferidas pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), com poucos dias de intervalo, marcam um ponto de inflexão relevante no tratamento jurídico das locações de curta temporada intermediadas por plataformas digitais — como o Airbnb — em condomínios residenciais. O tema, que há anos circula nos tribunais estaduais com soluções díspares, começa a ganhar contornos mais definidos na mais alta corte infraconstitucional do país.
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O julgamento de maio: a 2ª Seção firmou entendimento para um caso concreto
Em 07 de maio de 2026, por maioria de 5 votos a 4, a 2ª Seção do STJ negou provimento ao Recurso Especial interposto por uma proprietária de apartamento em condomínio residencial de Minas Gerais que pretendia continuar realizando locações via Airbnb (REsp 2.121.055, Rel. Min. Nancy Andrighi). O TJMG havia mantido a proibição e o STJ confirmou esse entendimento.
A relatora estabeleceu uma distinção fundamental: o que pode descaracterizar a destinação residencial do condomínio não é o uso de plataformas digitais, mas a exploração econômica reiterada e profissionalizada das locações de curta estadia — fenômeno distinto da locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato. A decisão majoritária afirmou ainda que eventuais mudanças na finalidade do condomínio demandam aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil). Em termos práticos: sem autorização na convenção, aprovada por 2/3 dos condôminos, a locação por plataforma é proibida.
A posição divergente, liderada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, sustentou que restrições ao direito de propriedade demandam previsão expressa — não cabendo ao síndico impô-las unilateralmente.
O julgamento de junho: suspensão nacional de todos os feitos
Menos de um mês depois, em 06 de junho de 2026, a mesma 2ª Seção afetou a controvérsia ao rito dos recursos especiais repetitivos, cadastrando-a como Tema 1.443, sob relatoria do minitsro Raul Araújo (REsps 2.272.536 e 2.272.537). Com a afetação, o STJ determinou a suspensão nacional do processamento de todos os processos pendentes que tratem da mesma questão jurídica.
A tese a ser fixada: a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio é suficiente, por si só, para impedir a locação de unidades autônomas por curto período via plataformas digitais, ainda que sem proibição expressa?
Distinção importante: o julgamento de maio resolveu um caso concreto, sem efeito vinculante. O Tema 1.443 produzirá tese de observância obrigatória para todos os tribunais do país (arts. 1.036 a 1.041 do CPC). Enquanto o mérito não for julgado, todas as ações sobre o tema permanecem suspensas.
O que esses julgamentos significam na prática
- Para condomínios residenciais: o entendimento prevalecente indica que a cláusula de destinação residencial pode ser invocada para restringir locações com perfil comercial, independentemente de proibição expressa — mas síndicos devem agir com cautela, aguardando a tese repetitiva.
- Para proprietários que utilizam o Airbnb: o cenário tornou-se mais restritivo. O critério da "exploração reiterada e profissionalizada" introduz uma zona cinzenta — a locação eventual ainda encontra espaço para defesa, mas o uso habitual como fonte de renda está sob crescente pressão jurídica.
- Para todos os litigantes: a suspensão nacional determina a paralisação dos processos em andamento.
A tese que será fixada pelo STJ com o julgamento do Tema 1.443 deverá oferecer a segurança jurídica que proprietários, condomínios e o mercado de locações de curta temporada aguardam há anos. Acompanharemos o desenrolar desse julgamento e manteremos nossos leitores informados.
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